Akiya murah, tapi pajak dan biaya apa yang menanti setelah membeli?

Tiga hal yang perlu diketahui dulu

Saat membeli ada pajak perolehan properti (prefektur), dan selama memiliki ada pajak aset tetap tiap tahun (kota/kota kecil/desa (shichōson)).
Untuk akiya dan rumah tradisional, jika pengelolaan tidak memadai, keringanan pajak dapat hilang.
Tarif dan keringanan dapat berubah. Cek isi yang berlaku saat Anda membeli.

Harga akiya murah, tetapi harga beli bukan seluruh biaya

Akiya sering dibicarakan karena harga belinya yang sangat murah. Namun harga beli hanyalah satu bagian. Setelah membeli, Anda masih menghadapi pajak perolehan properti, pajak aset tetap tiap tahun, serta biaya pengelolaan dan renovasi (biaya renovasi tidak dapat kami pastikan dari sumber resmi).

Ilustrasi hitungan pajak tahunan (sederhana, tanpa keringanan): nilai taksiran ¥3.000.000 × 1,4% = ¥42.000 per tahun. Keringanan tanah hunian dapat membuat hasilnya lebih kecil. Nilai taksiran bisa sangat berbeda dari harga jual beli.

1. Pajak saat membeli: pajak perolehan properti

Pajak perolehan properti (fudōsan shutoku-zei) ditarik oleh prefektur saat Anda memperoleh tanah atau bangunan. Menurut penjelasan Kementerian Dalam Negeri dan Komunikasi:

Jenis	Tarif
Tarif standar	4%
Rumah dan tanahnya	3% (keringanan ini sampai 31 Maret 2027)

Dasar pajaknya adalah nilai taksiran yang tercatat di daftar pajak aset tetap. Nilai ini bisa berbeda dari harga jual beli. Jika nilainya rendah, ada “batas bebas pajak” (tanah 160.000 yen; bangunan baru 660.000 yen; selain itu 340.000 yen).

Keringanan 3% berlaku sampai 31 Maret 2027; cek apakah diperpanjang setelahnya. Rumah bekas memiliki ketentuan pengurang. Dapat atau tidaknya dipakai tergantung usia bangunan dan syarat lain.

2. Pajak selama memiliki: pajak aset tetap

Pajak aset tetap (kotei shisan-zei) ditarik oleh kota/kota kecil/desa (shichōson) dan dikenakan kepada pemilik per 1 Januari tiap tahun. Tarif standarnya 1,4% dari nilai taksiran.

Tanah yang ada rumahnya mendapat keringanan:

Luas tanah	Dasar pajak
Bagian sampai 200 m²	1/6 dari nilai taksiran
Bagian di atas 200 m²	1/3 dari nilai taksiran

Nilai taksiran tanah dan bangunan ditinjau ulang setiap tiga tahun.

3. Jika dibiarkan, keringanan pajak hilang

Pada tahun 2023, undang-undang tentang akiya direvisi. Menurut penjelasan Humas Pemerintah:

Rumah yang berisiko menjadi tokutei akiya jika dibiarkan disebut “kanri fuzen akiya” (管理不全空家) (akiya yang tidak terkelola memadai), dan pemerintah daerah dapat memberi arahan sejak tahap awal.
Rumah yang sangat berbahaya, misalnya berisiko roboh, disebut “tokutei akiya” (特定空家).
Untuk keduanya, jika menerima rekomendasi resmi (kankoku, 勧告) dari pemerintah daerah, keringanan pajak tanah hunian tidak berlaku lagi, dan pajak aset tetap bisa naik tajam.

Rumah tradisional bisa termasuk jika tidak terurus setelah dibeli. Jika Anda tinggal jauh, pikirkan cara mengelolanya sebelum membeli.

4. Daftar cek sebelum membeli

Tanyakan nilai taksiran dan perkiraan pajaknya ke kantor prefektur dan kota/kota kecil/desa (shichōson).
Minta ahli memperkirakan biaya renovasi atau pembongkaran.
Tentukan siapa yang mengelola rumah setelah dibeli, dan bagaimana caranya.
Tanyakan ke pemerintah daerah apakah ada subsidi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa pajak saat membeli akiya?

Pajak perolehan properti (prefektur): tarif standar 4%, 3% untuk rumah dan tanahnya (sampai 31 Maret 2027). Ada batas bebas pajak.

Berapa pajak tahunan setelah punya akiya?

Pajak aset tetap (kota/kota kecil/desa (shichōson)): tarif standar 1,4% dari nilai taksiran, dikenakan pada pemilik per 1 Januari. Tanah hunian mendapat keringanan.

Apa itu kanri fuzen akiya?

Rumah yang berisiko menjadi tokutei akiya jika dibiarkan. Setelah rekomendasi pemerintah daerah, keringanan pajak tanah hunian bisa hilang.

Perhatian

Artikel ini berisi informasi umum. Jumlah pajak berbeda tiap properti dan keadaan. Sebelum membeli, konsultasikan dengan konsultan pajak atau ahli lain, serta kantor pemerintah daerah.