Perusahaan Penjamin Sewa, Penjamin, dan Kontak Darurat di Jepang: Yang Perlu Anda Ketahui

Empat hal yang perlu diketahui dulu

• Perusahaan penjamin sewa (yachin hoshō gaisha, 家賃保証会社) membayar sewa kepada pemilik jika penyewa tidak bisa membayar. Tetapi ini bukan asuransi. Uang yang dibayarkan akan ditagih kembali kepada Anda.
• Saat menyewa, perusahaan penjamin atau penjamin perorangan sering diperlukan.
• Kontak darurat (kinkyū renrakusaki, 緊急連絡先) adalah orang yang dihubungi saat terjadi kecelakaan atau masalah. Menurut dokumen MLIT (Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang, 国土交通省), perusahaan penjamin tidak sepenuhnya menjalankan peran ini, jadi siapkan secara terpisah.
• Jika tidak ada orang yang bisa menjadi penjamin, ada cara lain: perusahaan penjamin dan loket konsultasi dukungan hunian.

1. Perbedaan perusahaan penjamin dan penjamin perorangan

MLIT menjelaskan bahwa sekitar 60% kontrak sewa hunian baru memakai penjaminan lembaga (perusahaan penjamin) (pengumuman Maret 2018). Kontrak standar pun ada dua tipe: tipe penjamin perorangan dan tipe perusahaan penjamin sewa.

2. Biaya penjaminan dan pembaruan

• Panduan MLIT menyebut biaya penjaminan umumnya sekitar 0,5 bulan sewa untuk penjaminan 2 tahun. Biasanya dibayar sekaligus di muka.
• Jumlahnya berbeda tiap perusahaan dan properti. Sebelum kontrak, tanyakan berapa biayanya, sampai kapan, dan apa yang diperlukan saat pembaruan.
• Biaya pembaruan (kōshinryō, 更新料) adalah uang yang dibayar penyewa kepada pemilik saat melanjutkan kontrak. Jika ada, tertulis di kontrak (klausul khusus). Masa kontrak biasanya 2 tahun.
• Biaya awal secara keseluruhan dijelaskan di “Biaya awal sewa dan alur kontrak”.

3. Jika menunggak, apa yang terjadi?

1. Penyewa tidak bisa membayar sewa.
2. Perusahaan penjamin membayarkan sewa lebih dulu kepada pemilik.
3. Perusahaan penjamin menagih jumlah itu kepada penyewa.

Menurut Pusat Konsumen Nasional, jumlah yang dibayarkan perusahaan penjamin harus diselesaikan penyewa dengan perusahaan penjamin, terpisah dari perundingan dengan pemilik. Selain itu, walaupun kontrak menulis “menunggak 3 bulan boleh diusir”, pemilik tidak bisa mengusir secara sepihak. Diperlukan putusan pengadilan. Jika sewa tampaknya tidak bisa dibayar, segera hubungi pemilik atau perusahaan pengelola.

4. Perusahaan penjamin terdaftar

MLIT punya sistem pendaftaran perusahaan penjamin sewa (sejak Oktober 2017). Pendaftaran bersifat sukarela, dan informasi perusahaan terdaftar diumumkan oleh negara. Berdasarkan putusan Mahkamah Agung Desember 2022, pemerintah meminta agar klausul yang memungkinkan pembatalan kontrak sewa tanpa peringatan tidak dipakai.

5. Apa itu kontak darurat

• Pada formulir permohonan ada kolom kontak darurat. Pada contoh formulir di panduan Kementerian, Anda mengisi kontak di Jepang dan kontak di negara asal.
• Kontak darurat adalah orang yang dihubungi saat Anda sulit dihubungi, atau saat ada kecelakaan atau masalah. Ini berbeda dengan penjamin: kontak darurat tidak menanggung kewajiban membayar.
• Walaupun memakai perusahaan penjamin, kontak darurat sering tetap diperlukan secara terpisah. Saat meminta, sampaikan dengan jelas perannya dan nomor yang bisa dihubungi.

6. Batas jaminan (jika ada penjamin perorangan)

Sejak revisi Kitab Undang-Undang Perdata yang berlaku April 2020 (Pasal 465-2), pada kontrak sewa dengan penjamin perorangan, jumlah batas atas jaminan (kyokudogaku, 極度額) harus ditetapkan. Jika tidak ditetapkan, jaminan tidak sah. Periksa baik-baik kolom batas jaminan di kontrak, dan jelaskan jumlahnya kepada orang yang akan menjadi penjamin.

7. Jika tidak ada penjamin

• Anda bisa memakai perusahaan penjamin. Namun standarnya berbeda tiap perusahaan, dan menurut pedoman Kementerian (2009), ada yang tidak menjamin orang asing yang tidak bisa berbahasa Jepang. Dokumen menyebut sebaiknya membandingkan beberapa perusahaan.
• Program Anshin Chintai (あんしん賃貸支援事業): sistem pendaftaran rumah sewa dan agen properti yang menerima orang asing, serta lembaga pendukung yang mendampingi saat kontrak dan membantu konsultasi. Di beberapa prefektur program ini masih berjalan.
• Sistem jaring pengaman perumahan (jūtaku safety net) (undang-undang revisi berlaku 1 Oktober 2025): Dewan dukungan hunian (kyojū shien kyōgikai, 居住支援協議会) adalah kerja sama pemerintah daerah dan lembaga terkait yang menyediakan informasi hunian. Badan hukum dukungan hunian (kyojū shien hōjin, 居住支援法人) membantu konsultasi masuk rumah dan pemantauan. Perusahaan penjamin bersertifikat disertifikasi negara sebagai perusahaan yang mudah dipakai orang yang sulit mendapat hunian. Orang asing juga ditetapkan sebagai sasaran (dalam peraturan menteri).
• Jika ditolak, lihat “Jika permohonan sewa ditolak”.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah uang yang dibayarkan perusahaan penjamin tidak perlu dikembalikan?

Perlu dikembalikan. Perusahaan penjamin bukan asuransi dan menagih jumlah yang dibayarkan kepada penyewa.

Saya tidak punya keluarga di Jepang. Siapa yang bisa jadi kontak darurat?

Dalam dokumen, tidak ditentukan siapa yang cocok. Tanyakan dulu kepada agen properti. Anda juga bisa berkonsultasi dengan dewan dukungan hunian atau badan hukum dukungan hunian di daerah Anda.

Ke mana berkonsultasi jika bermasalah soal penjamin?

Houterasu punya informasi untuk orang asing (layanan telepon dan materi dalam bahasa Jepang mudah). Untuk urusan tempat tinggal, Anda juga bisa berkonsultasi ke dewan dukungan hunian atau badan hukum dukungan hunian.

Catatan penting

Artikel ini berisi informasi umum. Biaya penjaminan dan standar pemeriksaan berbeda tiap perusahaan dan properti. Kami tidak memberikan penilaian hukum. Bacalah kontrak dengan teliti sebelum menandatangani.