Biaya awal sewa apartemen di Jepang: apa saja dan batas biaya perantara (komisi agen)

Tiga hal yang perlu Anda tahu dulu

• Biaya perantara punya batas atas yang ditetapkan negara. Untuk sewa hunian, pada prinsipnya batasnya adalah 0,5 bulan sewa (belum termasuk pajak).
• Shikikin, reikin, biaya perpanjangan, serta biaya ganti kunci dan pembersihan: yang penting adalah apa yang tertulis di kontrak. Periksa sebelum tanda tangan.
• Foto kondisi kamar pada hari Anda masuk. Ini sangat membantu saat Anda pindah keluar.

Bagaimana alur kontraknya? (bagian yang bisa dipastikan dari sumber resmi)

1. Mengajukan sewa. Anda memerlukan kartu residen (zairyū card, 在留カード) atau paspor. Dalam pemeriksaan, Anda mungkin ditanya nama, pekerjaan, penghasilan, kemampuan bahasa Jepang, siapa yang tinggal bersama, alasan mencari kamar, dan apakah ada penjamin. (→ Bisakah orang asing sewa apartemen di Jepang?)
2. Cek sebelum kontrak. MLIT meminta Anda memeriksa hal berikut “dengan teliti sebelum menandatangani kontrak”:
   • Biaya masuk (shikikin, reikin, uang jaminan lain) dan biaya perpanjangan (kōshinryō) saat kontrak diperpanjang
   • Cakupan pemulihan kondisi awal (原状回復, genjō kaifuku), yaitu mengembalikan kamar ke kondisi semula saat pindah keluar. Termasuk klausul khusus tentang ganti kunci dan pembersihan kamar.
   • Prosedur pindah keluar/pemutusan kontrak: kapan harus memberi tahu dan apa syaratnya
3. Hari masuk. Periksa kamar bersama pihak pemilik, sambil memotret dan membuat catatan: goresan, noda, dan apakah perlengkapan berfungsi.
4. Selama tinggal. Simpan kontrak sampai urusan pindah keluar selesai. Di dalamnya tertulis hal-hal yang diperlukan untuk prosedur pindah keluar, termasuk penyelesaian shikikin.
5. Pindah keluar. Buat catatan lagi seperti saat masuk, lalu periksa bersama.

Berapa batas biaya perantara?

Pengumuman pemerintah (Pengumuman Kementerian Konstruksi No. 1552) menetapkan hal berikut untuk perantara sewa bangunan hunian:

• Dari salah satu pihak yang meminta jasa perantara, yang boleh diterima adalah paling banyak setengah dari sewa satu bulan. Pengecualiannya: jika persetujuan pihak tersebut sudah diperoleh pada saat perantaraan diminta, dari pihak itu boleh sampai satu bulan sewa.
• Dari kedua pihak, jumlah totalnya paling banyak sewa satu bulan.

Dalam penjelasan MLIT untuk konsumen, batas ini dinyatakan termasuk pajak konsumsi: dari satu pihak paling banyak sewa × 0,55 (kecuali pihak itu sudah menyetujui, maka dari pihak itu boleh sampai sewa × 1,1), dan total dari kedua pihak paling banyak sewa × 1,1.

Contoh hitungan (sewa 50.000 yen)

Ini adalah batas atas, bukan berarti Anda pasti membayar sejumlah itu. Tanyakan kepada perusahaan properti berapa jumlah yang sebenarnya ditagih dan persetujuan apa yang diminta dari Anda.

Cara menghitung dalam rupiah: kalikan jumlah yen dengan kurs yen hari ini (kurs berubah, jadi cek dulu sebelum menghitung).

Bagaimana dengan shikikin, reikin, dan biaya perpanjangan?

Panduan MLIT menyebutkan bahwa di Jepang, di awal ada biaya seperti shikikin, reikin, dan biaya administrasi. Namun, angka acuannya tidak tertulis dalam sumber resmi yang kami periksa. Pastikan dengan rincian biaya (estimasi) dari properti yang Anda ajukan.

Untuk biaya perpanjangan, Tanya Jawab MLIT menjelaskan bahwa jika ada ketentuannya di kontrak, Anda wajib membayarnya (putusan Mahkamah Agung dirujuk).

Agar tidak kaget saat pindah keluar

• Kerusakan dan noda yang muncul karena waktu dan pemakaian wajar: Pusat Urusan Konsumen Nasional menjelaskan bahwa biaya perbaikannya tidak harus ditanggung penyewa.

• Namun, biaya ganti kunci dan pembersihan dianggap sah jika ada ketentuannya di kontrak (Tanya Jawab MLIT menyebut adanya putusan Mahkamah Agung). Karena itu, periksa klausul khusus sebelum kontrak.

• Contoh pengaduan yang diperkenalkan Pusat Urusan Konsumen Nasional, antara lain:

  • Di properti shikikin dan reikin 0 yen, ada klausul bahwa “penggantian wallpaper dan lantai ditagih 100%, meskipun kerusakan tidak disengaja dan bukan karena kelalaian penyewa”.
  • Ditagih biaya pembersihan AC (masing-masing sekitar 20.000 yen) dua kali, saat masuk dan saat pindah keluar.
  • Setelah tinggal 6 tahun, ditagih biaya ganti wallpaper 50.000 yen karena bekas sofa.

  Walaupun shikikin dan reikin 0 yen, periksa syarat biaya saat pindah keluar di kontrak.

Jika Anda mempertimbangkan share house

Aturan kontrak dan biaya share house tidak dapat kami pastikan dari sumber resmi yang kami periksa. Sebelum kontrak, ada baiknya Anda bertanya kepada perusahaan pengelola:

• Jenis kontrak (apakah kontrak sewa atau bukan), dan apakah Anda menerima dokumen kontrak
• Biaya yang dibayar saat masuk dan rincian biaya bulanan (sewa, biaya fasilitas bersama, listrik/air/gas, dll.)
• Saat pindah keluar: kapan harus memberi tahu, berapa biayanya, dan bagaimana penyelesaian uang yang dititipkan
• Aturan memakai dapur, kamar mandi, mesin cuci, jadwal bersih-bersih, tamu, dan kebisingan
• Jika Anda perlu pertimbangan soal makanan atau agama, bagaimana dapur dan kulkas bisa diatur

Istilah penting

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa batas biaya perantara (chūkai tesūryō)?

Termasuk pajak: dari salah satu pihak maksimal sewa × 0,55; total kedua pihak maksimal sewa × 1,1 (satu pihak boleh sampai 1,1 jika sudah menyetujui). Ini batas atas, bukan jumlah yang pasti dibayar.

Apakah shikikin dan reikin pasti ada?

Bergantung pada kontrak. Cek di estimasi dan kontrak properti yang Anda ajukan. Kisaran jumlahnya tidak dapat dipastikan dari sumber resmi yang kami periksa.

Perlukah memotret kamar saat masuk?

Ya, dianjurkan. Catat dan foto goresan, kotoran, dan fungsi peralatan agar berguna saat pindah keluar.

Sampai kapan kontrak disimpan?

Sampai proses pindah keluar selesai, karena memuat hal yang diperlukan untuk penyelesaian shikikin dan sebagainya.